城投公司不能什么都做！

      首先需要说明的是，对于最新的房地产新政，债券民工认为是非常有必要的，能够对房地产行业起到必要的保障作用。人民银行关于3000亿元能保障性住房再贷款的说明中，也明确收购主体不能是地方政府融资平台（主要是城投公司）。

      但是即使有这种明确的表述，很多文章或者新闻报道还是迅速将收购主体和城投公司联系在了一起，将城投公司明确为存量房产收购主体。诚然，城投公司已经成为了一个成熟的资本市场运作主体，能够通过银行贷款、信用债券和资产证券化等方式实现快速融资并能够在收购存量房产后将资产盘活。但是，目前城投公司已经处于转型的关键阶段，自身承担的职能已经非常之多，实在不是存量房产收购主体的第一选择。

      逻辑很简单，因为城投公司的发展情况与存量房产收购存在着需求的结构性错配。经济发达地区的城投公司综合实力也较强，而且区域内的房地产行业发展情况也较好，通过市场化方式收购并配售租赁是存在可行性的，能够为城投公司带来一定的市场化收益。但是，经济发达地区实际上并不是太需要由地方国企进行存量房产收购，通过市场化方式及本可以解决存量房产问题，即使是进行收购，收购量也不会太大。而市场上更多的其实是经济欠发达地区，存量房产的数量更大且质量也一般，这些地区对于存量房产收购的需求更为明显。但是这部分地区的城投公司发展已经面临着明确的问题（比如债务问题），自身生存已经面临着很大的挑战，再去承担新的职能是非常非常艰难的。从收购存量房产来看，即使是有专项贷款且利率很低，但是20%的自有资本金从哪里取得呢？收购完成之后公司的资产负债率肯定提高，会不会影响公司的融资嫩？收购完成之后的存量房产盘活专业人员从哪里聘请呢？这些都是非常现实的问题，都是将城投公司确定为存量房产收购主体需要解决的难点。

      总结为一句话就是，发达地区的城投公司发展质量好，有收购存量房产的能力，但是发达地区的房地产需要进行存量房产收购的并不多；而经济欠发达地区的城投公司发展情况一般，不具备收购存量房产的能力，但是却面临着需求量很大的存量房产收购问题。这就直接形成了需求的结构性错配问题。尤其是在经济欠发达地区，如果部分城投公司承担过多的存量房产收购职能，虽然短期内解决了房地产行业的问题，却为公司未来的发展埋下了隐患，而且在未来可能是更难解决的。所以现阶段选择存量房产收购主体，一定要从区域发展情况综合考量来确定，一定要更加慎重。