消化存量优化增量 四项房地产金融新政出台

证券时报记者 孙璐璐 贺觉渊

5月17日，房地产再迎金融新政，调整个人住房贷款最低首付款比例，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，新设立3000亿元保障性住房再贷款。政策放松力度之大超出市场预期。

专家指出，一揽子新政有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，更大程度发挥市场机制作用，推动房地产业向新发展模式加快转变。新设立的保障性住房再贷款将打通市场循环，更好支持地方国企收购存量房产用作保障性住房。

房贷首付比例下限降至历史低位

中国人民银行、国家金融监督管理总局发布公告称，为适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

这是时隔八个多月，央行再度下调房贷首付比例下限。2023年8月底，央行、金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。也就是说，新政是在去年8月的基础上，再对首套房和二套房商业性个人住房贷款最低首付比例下限下调5个百分点。这也是商业性个人住房贷款首付比例的历史低点。

在此基础上，央行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

公积金贷款利率调降0.25个百分点

央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

公积金贷款利率的下调，是顺应此前按揭贷款利率下行后的相应调整。根据央行2024年第一季度货币政策执行报告，截至3月末，新发放的个人住房贷款加权平均利率3.69%，同比下降0.45个百分点。

记者了解到，此次公积金贷款利率不仅惠及增量，存量也会受惠，只不过实施的时间点有所不同。对于新发放的公积金贷款，5月18日就可以享受“降息”；对于存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。

取消全国房贷利率政策下限

在取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的同时，根据最新政策，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构则根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

2022年12月30日，央行、原银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套商业性个人住房贷款利率政策动态调整机制。对评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

记者了解到，截至2024年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。

有分析指出，取消全国层面住房贷款利率政策下限，无疑将带动更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少很多。

市场人士判断，若全国绝大部分城市取消房贷利率下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。

“此次利率调整依然体现了央行推动利率市场化的清晰思路，也表明央行持续推动金融机构市场化定价能力的决心。”上述市场人士称，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平。

瞄准已建成未出售商品房 支持盘活存量

央行明确将新设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

本次保障性住房再贷款的核心逻辑是：央行提供低成本的再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

新工具对收购主体、收购对象和收购用途有严格限定。在收购对象上，严格限定为房企已建成未出售的商品房；严格把握所收购商品房的户型、面积标准。在收购主体上，被选定的地方国企及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台。在收购用途上，收购的商品房用作保障性住房配售或租赁。此外，本次政策强调地方政府、房企、收购主体、银行等皆“自愿参与”。

作为新创设的结构性货币政策工具，保障性住房再贷款将与此前出台的保交楼专项借款、城市房地产融资协调机制（“白名单”机制）等政策相互配合。

市场专家分析称，人民银行新设立的保障性住房再贷款将与保交楼和“白名单”机制形成合力。房企出售商品房后，回笼资金可用于在建项目续建。房企回笼资金能力增强后，也有利于其更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环。

当前，房企要偿还债务、化解风险，除了尽可能协调各渠道的融资支持，主要还是通过盘活存量资产化债。市场专家指出，盘活存量也是化解房地产风险的关键。在保障性住房再贷款的支持下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。