红刊财经 文丨秦佳丽
编辑丨李壮
在北京、深圳等超一线和一线城市近期全面或部分解除楼市限购政策后，各城市楼市销售起量迅速。相比之前的降低首付、降低房贷利率等政策，解除楼市限购意味着楼市进入宽松新阶段。
5月伊始，房地产市场全面迎来政策宽松潮。近日北京、深圳、杭州、成都、西安等多个“楼市风向标”城市出台新政，全面或局部解除限购、释放市场需求。其中，“五一”假期适逢五环外区域松绑限购的北京，提振效果初显成效，期间北京日均成交量较2023年同期增长近两成，且高于2019年假期水平。
截至5月9日，全国仅剩六地还是维持楼市限购政策。有业内人士就此表示，目前楼市步入全面市场化的宽松阶段，未来限购城市将大概率跟进松绑。叠加后续“去库存”及更多支持性政策组合出台，能够对市场起到托底作用。
“五一”北京新房成交量涨近两成
业内人士对市场复苏“谨慎乐观”
4月30日，北京时隔13年放宽五环外区域住房限购，新政后北京市户籍居民家庭最多可购置3套住房，单身人士以及满足5年社保的家庭最多可购置2套住房。这一政策刺激北京楼市成交迅速提高。“最近销售节奏确实比之前好。”北京某房企策划负责人牟青（化名）向本刊表示，由于公司在售项目主要铺排在昌平区，目前其主要调研五环外昌平板块，“今年‘五一’期间，昌平板块比前几周好，板块内五六个新房项目客户来访量几乎都在200组以上。不过，这并非‘五环外松绑限购’一蹴而就，而是叠加了首付比例、房贷利率调整等前期系列政策的结果，消费者最关注的还是开发商有没有让利。”
牟青介绍，“五一”期间几乎各个项目都在营销端发力，开发商最直接的做法是提升渠道费用：“目前房地产市场还是讲究渠道为王，依靠链家、安居客以及麦田等渠道公司，他们是获客主力。很多项目给中介经纪人的佣金提高到3%~4%，激励经纪人去吸引更多到访量。”
与此同时，目前北京非核心区域奉行以价换量。“有的新房项目开盘时降价销售，比如指导价5万元~6万元/平方米的新房，在符合降价幅度的前提下，开盘均价可以下降5000元至 6000元。”牟青谈道，“开发商愿意让利的基础是现在政府土地出让成本价格照往年有下调，企业有了降价空间。”
在牟青看来，北京五环外区域优化限购，契合北京向外疏散人口资源的城市规划。不过，外环区域本身偏向刚需市场，因此新释放的购房需求可能总体有限。数据显示，“五一”假期北京成交面积1.65万平方米，日均成交面积0.33万平方米，日均成交面积较2023年同期增长19%，较2019年同期增长12%。
与北京楼市政策调整类似，4月28日，成都长达7年半的限购政策全面取消。据克而瑞统计，“五一”假期成都约6成项目的来访量上涨；成交量方面，当地35%项目成交量上涨，涨幅约5%~10%，多项目成交量保持稳定。
成都某国企项目置业顾问就此表示，当地已经开始吸引一批周边省市的投资客进场，其负责项目的外地客户咨询量比解除限购前增加了四到五成，“有的客户认为，与苏州、杭州等二线城市接近3万元/平方米的价格相比，现在成都新房均价不到2万元，有性价比和增长潜力。”
实际上，今年“五一”期间，北京、成都是为数不多成交表现积极的城市。据中指院数据，今年“五一”假期22个代表城市新房日均销售面积仍为同比下降状态，消费者观望情绪仍在。
不过，越来越多的城市也在近期进入解绑限购阶段。5月6日，深圳放松非核心区的社保缴纳要求，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士社保缴纳满一年可购1套住房，多孩家庭增加1套购房名额。5月9日，杭州、西安全面解除限购。
从已经收官的“银四”成色来看，市场显然期待较大力度的提振措施。以四大一线城市为例，本刊查询中指云数据统计，今年4月，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅成交面积依次为39.45万平方米、100.2万平方米、57.97万平方米、28.87万平方米，环比3月份变化-8.38%、-8.25、-0.84%、1.4%。期间除了深圳不降反增，一线城市4月份成交量整体环比回落。
面对新一轮限购解绑潮，牟青对后续市场走向秉持“谨慎乐观”态度：“楼市复苏并非政策持续松绑就可以立竿见影，如果市场始终处于下行区间，消费者难免保持谨慎心理；如果市场处于回归阶段，即便面临再多阻碍，客户也会竭力寻找各种资源进场。”
前4月销售TOP3阵营变阵“保中万”
滨江、绿城迎杭州解除限购红利
从企业销售成绩看，今年百强房企格局仍在经历深度调整。据中指院发布的2024年1-4月中国房地产企业销售业绩榜单，期间百强房企销售总额为12464.4亿元，同比下降但降幅较上月有所收窄。
当前行业龙头阵营排位竞争仍然激烈。今年前4月，行业TOP3阵营由去年同期的“保万中”变阵为“保中万”，期间保利发展、中海地产、万科分别实现销售额960亿元、820亿元、779.8亿元，中海地产销售额反超万科。
将观察范围扩展至销售榜单TOP10，目前央国企及区域龙头房企保持销售韧性，前4月绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产入围榜单前十，入围门槛超过302亿元。与此同时，一线梯队内部尚在经历座次洗牌，其中绿城中国、建发房产、越秀地产分别实现销售额755.2亿元、410.6亿元、302亿元，排名第4位、第7位、第10位，较去年同期分别上升3个位次、3个位次、4个位次。
值得一提的是，在核心城市最终解除限购的背景下，押注当地的房企或率先享受市场复苏红利。本刊了解到，在新近全面解除限购的成都、西安，目前全国性龙头房企占据当地头部市场份额。据克而瑞榜单，今年1—4月，华润置地、中国铁建、保利发展分别以63.66亿元、50.29亿元、34.19亿元全口径成交额位居成都市销售榜TOP3；同期招商蛇口、绿城中国、保利发展分别以40.27亿元、37.19亿元、28.72亿元的全口径成交额占据西安销售榜TOP3。
相比之下，杭州市场区域化色彩浓厚，深耕杭州的滨江集团、绿城中国继续延续本土化战略。据克而瑞榜单，今年1—4月，滨江集团、绿城中国分别以166.37亿元、94.94亿元全口径销售额蝉联杭州楼市冠、亚军地位。
目前滨江集团仍在加码杭州市场。根据企业业绩公告，2023年滨江集团新增土地储备项目33个，其中27个项目布局在杭州；截至2023年年末，公司土地储备中杭州区域占比60%。
楼市调控进入市场化宽松阶段
“去库存”政策导向提升市场预期
伴随5月9日杭州、西安全面解除限购，当前全国仅剩六地（或部分地区）维持楼市限购政策，包括北上广深四大一线城市、海南省以及天津部分区域。
同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，最近多个核心城市把楼市调控的最后一环“限购”取消，意味着二线及以下城市进入了限制性政策全面取消、全面市场化的宽松阶段，“未来其他限购城市也会跟进，只是时间问题。”
据宋红卫介绍，全面取消限制性政策的背景，是目前我国房地产市场供求关系发生重大变化。目前不仅限制性政策开始全面取消，很多城市还给出各种补贴，加大对正常购房需求的支持。
他就此预判：“全面取消限购会对当地楼市产生一定提振效果、减轻市场去化压力，但是类似政策的时效性较短，市场活跃度可能维持一个月，后期有机会出现阶段性反弹，比如下半年再现‘金九银十’。不过目前我国房地产市场还未见底，在2024年仍然整体面临下行压力。”
镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，四大一线城市的该轮限购松绑中，北京、深圳相对走在前面，其中北京对五环以外区域松绑限购，叠加宏观层面降准、降息等政策，未来两三个月的成交量大概率会有起色，“对比之下，近期上海核心地段豪宅走出了独立行情，而外环以外区域面临较大去库存压力，因此上海接下来大概率也会针对特定区域出台定向宽松政策，以拉动整体市场交易。”
在张宏伟看来，与过去三年相比，目前楼市仍在探底：“虽然近期以北京为代表的热门城市出现升温迹象，但就全国300个地级市以上城市表现来看，整体市场还没有企稳。预计后续‘去库存’及更多支持性政策组合出台，能够对市场起到托底作用。”
值得一提的是，伴随“4·30”政治局会议提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市“去库存”将成为行业未来重要调控方向。“目前新房库存，包括二手房市场挂牌量都比较高，市场在一定程度上出现‘抛盘’现象。如果能够消化一些库存，将直接提升市场预期、促进成交价格企稳。”张宏伟谈道，“总体而言，‘消化存量房产’的政策导向能够对提升成交量起到脉冲作用，为开发商业绩的阶段性回升、企业现金流的补充等带来利好。”
（文中提及个股仅做举例分析，不做买卖推荐。）
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