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来源：新地产
新地产
文丨橘子
近期，万科深处舆论风波，负面传闻涉及公司债务承压、偷逃税款以及管理层违规等内容，众多不利因素使得企业股价波动异常。
对此，万科于4月14日下午召开投资者交流会，对外界关切的问题做出回应。董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董事会秘书朱旭出席会议，广发证券、花旗证券、海通证券、招商证券、瑞银证券、中金公司、摩根斯坦利、中信证券相关人员参会。
万科管理层表示，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但是已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解阶段性压力。
此外，对于近期负面舆情中，有一些对管理层道德风险的质疑。万科回应称，不存在管理层谋取私利。如果发现违规问题，会积极整改，如果发现违法问题，集团绝不姑息。
关于舆情提及领导蔡平和王润川出国不回、万科所有集团副总裁及以上级别被边控等内容，万科方面澄清：“原华中区域首席合伙人蔡平，孩子在美国出生，现在到了接受教育的阶段，需要家庭陪伴。其于2023年提出辞职并获得公司同意。原总部协同中心牵头合伙人王润川，因前往香港深造提出离职，目前人常住深圳。”
万科进一步表示，集团管理层境外公务出行正常进行，集团总裁祝九胜今天（4月14日）刚刚从香港考察项目回来，集团联席总裁朱保全4月14日中午飞往日本进行业务考察。
或受此消息影响，4月15日，万科A、万科企业开盘活跃。Wind数据显示，截至收盘，万科A、万科企业盘中最高涨幅接近3%。
PART ONE
“不存在管理层谋取私利行为”
对于近期市场比较受关注的烟台市百润置业实名举报以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、中饱私囊，甚至转移国家资产等消息，万科也一一做出说明。
万科称，本次实名举报的公司主要是实控人为李军的烟台日樱集团下属公司。烟台万科与合作方李军（以下简称“烟台合作方”）合作开发地产项目近10年，合作7个项目。
2021年开始，受市场整体环境影响，烟台多项目销售不及预期，利润无法达到初始可研指标。为保证项目建设交付和正常运营所需资金，项目公司资金无法按烟台合作方意愿继续分配。同时烟台合作方作为股东方，无视项目公司建设交付和正常经营所需，提出16亿元的没有合理依据的巨额诉求。虽然烟台万科与烟台合作方已多次沟通，但始终无法达成一致意见。烟台合作方后续向政府、公安、税务局、证监会、深交所等机构多次举报，并多次在媒体曝光。
关于烟台合作方举报的内容，万科表示，“烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出决定不予立案；同时，税务机关对烟台万科进行稽查，万科不存在拒不交账的情况，目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意；合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益行为。”
针对与合作方的经济纠纷，烟台万科公司已于2024年2月在烟台法院提起民事诉讼，依法主张合法权利。该案件已进入正式审理阶段，法院已依法裁定对合作方资产采取诉讼保全。
烟台合作方于2024年4月在网络对公司和董事会主席的诽谤，性质和影响恶劣，万科集团正在向法院提起民事诉讼，并向公安机关进行刑事报案。关于烟台合作方举报涉及的唐山翡翠蓝山项目，唐山万科已依据胜诉判决在2022年与合作方达成执行和解，抵偿资产已有序交割，蓝山项目正常经营建设并已高品质交付。
而关于济南万科总经理肖劲被公安机关带走，万科称，警方表示，肖劲案件是其个人案件，与烟台举报无关。
PART TWO
“今明两年债务规模将下降1000亿”
“我们的确遇到了阶段性经营性困难”，万科坦言企业目前流动性短期承压。
对此，万科管理层也给出了2点措施，首先是立足“自救”。“我们立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。一揽子方案不是一个方案，是一系列方案。”
其次是用足现有的各类融资工具，万科称已积极调集各一线力量，以用好用足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。“期间我们得到了金融机构的理解、支持、指导和帮助，我们感恩于心。”
这些大方案最终的目标能让今明两年万科债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。万科也承诺集团所有项目，将保证按时高质量交付。
对于企业目前的挑战，万科认为虽然有外部市场变化原因，但更多是企业自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。
万科也作出3点反思。首先，在“开发经营服务并重”布局方面，实操过程中存在步子过大、操之过急的问题。转型业务超出资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成。
二是公司在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。在中央明确提出行业高质量发展目标与要求后，未能对行业普遍存在的“三高”模式进行更为彻底的调整，导致今天出现被动局面。
三是对融资模式趋势性变化的认识一开始不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整，但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。
PART THREE
偿债数据相对安全但不断承压
或受声明消息影响，4月15日，万科A、万科企业开盘活跃。Wind数据显示，截至收盘，万科A、万科企业盘中最高涨幅接近3%。
事实上，在行业短期超跌的背景下，作为一家有代表性的房企，万科的一举一动牵动着市场的情绪。那么，当下，万科的经营及债务基本面究竟如何？
受房地产行业深度调整影响，2023年万科营收面临较大压力。据最新年报显示，2023年万科全年实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%。与此同时，盈利能力也在下滑，2023年实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降达46.4%。万科称，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。
从财报来看，万科的现金流基本面相对稳妥。2023年，全年实现经营性现金净流入39.1亿元，较2022年增长42.18%，连续15年为正。
不过，万科偿债压力依旧不小，截至2023年期末，集团有息负债合计3200.5亿元，同比增长1.89%。集团持有货币资金998.1亿元，同比下降27.26%，现金短债比由去年的2.13倍降低至1.6倍。截至2023年底，集团净负债率为54.7%，较2022年底提高11个百分点。
万科能否有效化解阶段性压力，还需要时间的检验。正如郁亮所言，“万科虽然很早提出‘活下去’，但现在看来危机意识还需要更加强，改变的决心和力度还要更大，安全垫还是要更厚。”
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