来源：商道童言
近期，万科又一次被卷入舆论风波。烟台市百润置业在其微信公众号上发布长文，指控万科高层包括郁亮在内，涉嫌偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱等不法行为。文章末尾还附有多家公司的印章，以示其言论的严肃性和真实性。此消息一出，立即引起市场广泛关注。
此前，烟台市百润置业已于1月18日在其微信公众号上发布过针对万科的偷税漏税举报信。信中称，早在去年8月，该公司就已实名举报万科的相关问题，但烟台市税务机关在调查后，万科仍拒绝配合，至今未提供完整账目。
面对这一系列指控，万科迅速作出回应。他们表示，烟台市百润置业在网上发布的言论严重失实，是对公司和高管人员的恶意攻击。万科强调，与烟台市百润置业及其合作方的纠纷已经进入司法程序，相信法律会做出公正的裁决。同时，万科表示将采取法律手段，追究相关方的法律责任，以维护公司的声誉和利益。
然而，尽管万科方面及时回应并否认了相关指控，但市场对此反应敏感。万科的股价应声下跌，港股三天跌幅达到20%，股价回落至2014年港股上市时的水平。与此同时，一些外资投行也纷纷下调了万科的股价评级和目标价位，显示出市场对万科前景的担忧。广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士认为，目前万科的困境，从某种程度上反映了当前房地产市场的冰冻状态，这是宏观调控与市场机制冲突的结果。
近期，万科成为了房地产行业的焦点话题。短短半个月内，这家曾经稳健的龙头企业经历了前所未有的挑战。债务危机笼罩下，万科的债券价格暴跌，股价重挫，市场信心遭受严重打击。然而，万科并未坐以待毙，而是积极回应市场关切，努力化解危机。
面对债务展期传闻，万科迅速做出反应，通过发布公告等方式澄清事实，稳定市场情绪。同时，万科还提前偿还即将到期的美元债，用实际行动证明了自身的偿债能力。这些举措有效地提升了市场对万科的信心，推动其股价和债券价格逐步回升。
值得一提的是，万科在应对危机的过程中，出售了旗下优质资产，包括最赚钱的商业项目和长租公寓公司股权。这种“割肉”式的自救行为，无疑加大了市场对其现金流状况的担忧，但也充分展示了万科解决债务问题的坚定决心。当然，万科的困境并非个案。在当前房地产市场形势下，众多企业都面临着巨大的压力和挑战。
尽管部分投资者坚信，只要深圳国资委介入接手万科，所有问题便能迎刃而解，但事实或许并非如此乐观。作为万科的第一大股东，深圳市地铁集团有限公司持有其27.18%的股份，而深圳地铁的控股股东和实际控制者正是深圳市国资委。这种特殊的股权结构使得万科成为一个独特的存在，国资在其中扮演着重要角色，而管理团队则专注于公司的日常运营。
然而，对于债市投资者而言，他们更加倾向于选择那些国有色彩更为纯正的发行主体。尽管万科得到了国资的有力支持，但现实中的两个案例却给投资者们敲响了警钟。2023年，混合所有制的远洋地产因债务违约而陷入困境；紧接着在2024年，根红苗正的国企深圳特区建设旗下的子公司华南城也发布公告表示无法支付到期票据。这些事件表明，即使是国资背景的企业，也并非完全没有风险。
有业内人士分析认为，深圳国资在支持房企方面更注重项目本身的价值。例如，深铁站台万科背后是万科储备的优质旧改项目；而福田投控接盘金地环湾城也是基于项目所带来的潜在利润空间。但如果是像万科这样背负着几千亿负债的企业，深圳国资可能会缺乏足够的兴趣。
当前，中国房地产行业正面临着前所未有的挑战，不仅是行业下滑或所谓的“周期调整”，更是新旧时代、新旧模式的仓促切换。虽然万科早在多年前就预见到了这一趋势，并采取了相应的转型措施，但现实往往比小说更加残酷。信念固然重要，但并不能保证一定能够实现目标。
万科的灵魂人物王石曾多次强调万科的底线：只做住宅。然而，在王石宣布退休之前，万科已经开始加速多元化战略的布局。2018年，万科更是将集团的战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。但战略选择的好坏往往取决于市场环境的变化以及视角的不同。不幸的是，2019年成为了地产行业的最后一个高峰，之后便陷入了大起大落的境地。
自2017年接棒王石，万科正式进入了郁亮的领导新纪元。相比之下，财务出身的郁亮更加谨慎。他深知现金流的重要性，因此在当前形势下主动寻求债务重组和资产出售成为了万科的当务之急。2018年，郁亮率先提出了“活下去”的战略口号，在此之后，他又相继抛出了“收敛聚焦、巩固提升基本盘”和“管理红利时代”等创新理念。然而，即便在郁亮精心策划的布局下，万科的发展道路也并非坦途。
近年来，万科有意调整境内外债务结构，降低对海外债的依赖。截至2022年上半年末，万科境内外负债比例已经优化为8：2。在各融资渠道中，银行借款比例逐渐提升至60%以上，而债券融资比例则维持在20%-25%区间。
然而，即便如此，万科依然面临着巨大的偿债压力。据企业预警通显示，2024年万科共有存续美元债6只需要偿还，余额高达29.5亿美元。同时，境内存量债券也多达32只，规模达到546.09亿元人民币，其中100亿元将于一年内到期。这意味着万科在2024年需要偿还的债务总额将超过200亿人民币。
从近三年的数据来看，万科的销售额经历了大幅下滑。2020年销售额为7041亿人民币，而2023年则降至3761亿人民币。这无疑给万科带来了巨大的经营压力。与此同时，万科的有息负债在过去四年里却逆势增加。2020年万科的有息负债为2585亿人民币，而2023年上半年则已经增至3214亿人民币。这种负债压力让万科走到了悬崖边缘。
在这种情况下，市场开始担心万科的财报背后是否隐藏着“表外负债”或“明股实债”等风险。毕竟，在此前的案例中，一些看似稳健的企业在爆雷前的财报数据也表现得相当不错。因此，投资者们对于万科的未来发展充满了担忧和疑虑。
当前，中国房地产行业正面临着前所未有的挑战，不仅是行业下滑或所谓的“周期调整”，更是新旧时代、新旧模式的仓促切换。广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士表示，企业需要不断地进行自我革新和转型，以适应不断变化的市场环境。只有这样，才能在这场风暴中生存下来。
随着新周期的开启，房地产行业这场漫长的马拉松才刚刚起步。此时，那些已经陷入困境的大型房企以及众多中小企业的问题显得尤为突出。他们面临着资金流的极度紧张，融资渠道也愈发狭窄，单纯依靠自身进行成本削减和效率提升的做法，不仅可能损害市场的整体利益，更可能对广大购房家庭造成不可挽回的损失。
自2022年以来，监管机构为了支持房地产企业的融资需求，出台了一系列政策措施，使得当前的融资环境成为了历史上最为宽松的时期之一。当前市场信心并未因政策得到有效提振，因为房地产销售的疲软仍然是最大的难题。这种状况导致了一个恶性循环：房企急需购房者的支持来维持运营，但购房者又因为缺乏稳定收入而犹豫不决。在这种背景下，房企为了生存而进行大规模的成本削减，结果却进一步加剧了市场的冻结状态。
除了房地产行业本身外，这种冰冻现象还波及到了建材家居、家电等相关产业，甚至对整个消费市场都产生了深远的影响。因此，要想打破这种僵局，关键在于解决房地产销售的问题。只有当房地产市场重新焕发活力时，才能带动上下游产业链的复苏，进而促进整个经济的健康发展。
尽管万科作为行业的领军企业依然稳固其领先地位，但近期30大中城市商品房成交面积的同比增速持续下滑，这无疑给所有地产债带来了巨大的压力。在这种情况下，我们不能排除这一负面情绪对整个行业信心的进一步打击。
相比之下，香港地区通过“撤辣”减税政策成功激活了楼市，为我们提供了有益的借鉴。无论是一线城市还是其他地区，政府都应该积极采取措施刺激市场活力，恢复楼市的流动性。只有这样，我们才能确保房地产行业能够平稳度过这个新周期的考验，并继续为经济社会的发展作出贡献。
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