一季度多只公募REITs涨幅超10%，高速公路REITs表现亮眼！2023年最赚钱的产品是它

　　经历了2023年的深度调整后，今年一季度公募REITs正式开启反弹模式，尤其2月开始多只产品频频掀起涨停潮，一举扭转了此前公募REITs在二级市场的颓势。

　　根据Wind数据，今年一季度，已上市的35只REITs产品中有24只实现了上涨，涨幅超过10%的产品更是达到了7只，其中涨幅最大的博时招商蛇口产业园REIT环比上涨了16.3%，也有多只高速公路REITs涨幅超10%；但与此同时，还有10只产品在二级市场的价格环比下跌，其中还有产品跌幅超过10%，显示出不同底层资产的产品大相径庭的表现。

　　另一方面，随着公募基金2023年年报的全部披露，公募REITs产品在2023年的营收情况也悉数曝光。《每日经济新闻》记者统计发现，2023年多只产品表现出色，净利润过亿的产品达到6只，其中有产品与2022年同期相比营收和净利都大幅提升。不过，也有4只产品在2023年出现了净亏损。

　　下面，《每日经济新闻》记者将对一季度的公募REITs涨跌表现和年报亮点进行盘点。 

　　今年一季度，公募REITs的关键词是“反攻”。

　　去年全年，中证REITs（收盘）指数下跌了28.26%，几乎所有产品年内都同比下跌，跌幅超过20%的产品不在少数；而今年一季度，尤其是进入2月之后，公募REITs展开了大面积反攻，中证REITs（收盘）指数单季度上涨5.21%，二级市场上涨的产品数量占到了总数的近七成。

　　Wind数据显示，在全市场已上市的35只公募REITs产品中，一季度上涨的有24只，下跌的10只，还有一只产品持平。

　　涨幅排名前三的产品是博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT和国金中国铁建高速REIT，一季度分别上涨了16.3%、15.88%和13.96%。包括这三只产品在内，一季度共有7只产品涨幅超过10%，其中有4只都是高速公路REITs，其余高速公路REITs也都呈上涨或持平的态势，显示出这类产品强劲的增长势头。

　　除了高速公路REITs，保障性租赁住房REITs和能源基础设施REITs在一季度也都交出了不错的成绩单，除了个别产品外整体都是上涨的，表现稳健。

　　相比之下，产业园REITs的表现则出现了分化，既有大涨了16.3%的博时招商蛇口产业园REIT，也有多只产品环比出现下跌，与基金的底层资产项目及运营水平有着密不可分的关系。

　　此外，上市前被市场和投资者寄予厚望的首批消费基础设施REITs，表现却有些令人失望，三只产品在二级市场齐齐下跌。背后的原因当然也是多维度的，但从目前来看，要实现逆袭还需要市场情绪的好转与投资者的认可。

　　交易热度方面，渤海证券指出，首批9只REITs发行后，2021年6月当月换手率为4.62%，此后换手率从低位回升，在2022年2月换手率升至3.39%后，投资热情逐渐平复，换手率持续低位波动。板块表现方面，能源基础设施、生态环保表现更佳，而产业园表现较差。截至今年3月26日，收盘价跌破发行价的REITs共23只，收盘价高于发行价的REITs共10只。

　　此外，截至3月26日，共有18只REITs中证估值相对净值折溢价率为负，其中华夏中国交建高速REIT估值相对净值折价率达到-43.06%，建信中关村REIT估值相对净值折价率为-30.41%。共有15只REITs中证估值相对净值折溢价率为正，中航首钢绿能REIT、华泰江苏交控REIT的估值相对净值溢价率分别为33.87%、25.26%。 

　　随着2023年公募基金年报的披露，我们也得以一窥公募REITs去年的营收情况。

　　话不多说，先上结果。这里需要先说明一下，由于首批公募REITs是2021年成立的，距今也不足3年时间。因此有的产品虽然在2022年成立，我们也与2023年的经营情况做了比较，相关数据不是准确的年度比较，仅作为参考比较。今年成立的产品不纳入统计。

　　从上面这个统计结果可以看出，2023年营收和净利润排在第一的都是鹏华深圳能源REIT，收入19亿元可谓遥遥领先，净利润也达到2.92亿元。此外，在可供分配金额方面，该基金实现全年累计可供分配金额4.2亿元，完成招募说明书预测的133.03%，也是一个很不错的数字。

　　基金管理人在年报中表示，鹏华深圳能源REIT投资的基础设施项目主要以提供电力生产及相关服务获取电费收入，属于水电气热行业中的发电行业。目前，国内发电行业绿色转型进一步发展，清洁能源在我国电力生产消费的重要性持续提升；另外，广东发电行业市场机制趋于成熟。

　　除了该产品，还有20只产品在2023年的收入超过亿元大关，其中底层资产类型是能源基础设施、交通基础设施和园区基础设施的占多数，与这些项目本身规模大、收入更高不无关系。

　　更直观的指标或许是净利润，也就是这些基金去年是否赚钱、究竟赚了多少钱。基金年报和Wind数据显示，2023年全市场有6只产品净利润过亿，分别是鹏华深圳能源REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中信建投国家电投新能源REIT、国金中国铁建高速REIT、中航京能光伏REIT和华夏中国交建高速REIT。

　　由于上面提到的原因，在2021年之后成立的产品，收入和净利润的同比增减幅仅作参考。即便如此，还是有一些产品显示出了强劲的增长势头，国金中国铁建高速REIT就是其中一个例子。

　　该基金成立于2022年6月27日，当年的收入为3.12亿元，净亏损412.83万元。而到了2023年底，这两个数字分别为7.84亿元和净利润1.28亿元。此外，国金中国铁建高速REIT在2023年实现可供分配金额为4.88亿元，实际完成情况较《招募说明书》中所披露的当期预测值增长了6.06%。

　　基金管理人在年报中表示，2023年川渝地区经济持续恢复，居民出行意愿增强，车流量恢复情况良好。渝遂高速（重庆段）全年出入口通行量较2022年同比增长10.95%，通行费收入方面也较2022年同比增长21.09%。

　　国金中国铁建高速REIT的情况，是2023年高速公路REITs的一个缩影。

　　不过几家欢喜几家愁。在近九成产品2023年都实现盈利的情况下，仍然有4只产品出现亏损。其中亏损最多的是建信基金旗下的建信中关村产业园REIT，年内亏损了3.89亿元，而2022年其净利润为5203.1万元；该产品收入也较2022年下降了14.56%，回落至1.73亿元。

　　对于收入的下降，基金管理人表示，项目公司营业收入同比下降主要原因为2023年受市场影响，出租率及租金水平均有所下降；而对于净亏损的出现，年报指出，期内基金管理人对基金资产进行了重大减值计提。

　　年报显示，2023年建信中关村产业园REIT项目公司按《企业会计准则》相关规定，基于谨慎性原则，对投资性房地产进行减值测试，按规定计提减值损失1.11亿元，直接造成了息税折旧摊销前利润同比上年有所下降。不仅如此，该基金2023年确认商誉减值损失3.19亿元，投资性房地产减值损失1.11亿元，合计达4.3亿元。

　　基金管理人还表示，根据第三方机构的最新报告显示，随着新项目的入市和企业的大面积退租，截至2023年四季度，北京全市产业园空置率同比上升至21.6%，平均租金继续下滑至118.4元/平方米/月。从项目所在的上地区域来看，受到需求不足影响，整体市场表现乏力，区域空置率达到32%，平均租金继续下滑至143元/平方米/月。在当前市场环境下，出租率和租金水平已无法保持负相关，呈现双双下滑的趋势。

　　报告期内，建信中关村产业园REIT的平均出租率为66.02%；截至2023年12月31日，基础设施项目公司时点出租率为63.75%，与2022年一季度末的96.15%相比已经下滑了超30%。这种情况，也是摆在不少产业园REITs面前的难题。

　　为了应对这样的情况，基金发起人中关村发展集团股份有限公司、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制，也在推动招商策略多元化、服务生态精细化等。今年的项目出租情况和租金水平不仅十分关键，也将成为市场和投资者关注的焦点。