工商银行东北地区首笔“白名单”项目贷款落地楼盘。冷万欣/摄影
中房报记者 冷万欣丨沈阳 大连 长春 哈尔滨报道
国务院常务会议后，房地产融资“白名单”落地进一步提速扩围。
1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，《通知》明确，指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）。
2月29日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，据彼时报道，截至今年2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
回溯来看，从1月12日提出要满足优质项目合理融资需求，到26日召开城市房地产融资协调机制部署会，再到各省市首批“白名单”项目出炉，政策施行整个过程用时不到一个月，不可谓不快。
而据公开消息，截至2月28日，全国31个省份276个城市建立了房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
尤其是3月22日召开的国务院常务会议再度提及进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。
在业内人士看来，未来会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。这将直接缓解房企流动性压力。
不过，中国房地产报记者在东三省实地调查过程中发现，金融机构在对“白名单”项目开展授信的过程中，相比融资性现金流，银行更关心项目或者开发企业本身的“造血”能力，项目销售不回暖，融资只能帮助企业稳住资金链，无法稳住潜在风险。
首批融资多为“优质示范项目”
据记者梳理统计，目前东北三省四个主要城市，除了长春之外，沈阳、大连和哈尔滨都有项目融资落地的消息。长春市消息人士告知记者，目前长春还没有“白名单”项目融资的进一步消息，中国房地产报记者多次拨打长春市住房保障和房屋管理局电话了解详情，不过截至发稿无人接听。
3月16日，沈阳市首批房地产融资协调机制“白名单”项目推送至各商业银行的次日，中国工商银行沈阳分行向四维玉衡(辽宁)科技发展有限公司九洲御璟项目成功授信1.5亿元并完成首笔5000万元信贷投放，与此同时，该项目前期在工行办理的6亿元贷款同步获得展期及利率下调。
3月26日，中国房地产报记者以购房者身份前往九洲御璟项目销售中心，销售大厅内的宣传内容称，该项目为“东北首批、沈阳唯一科技智慧示范园区”。
销售人员告诉中国房地产报记者称该小区为智慧社区，小区内有无人驾驶车辆等，在记者问及有关“白名单”融资问题时，该销售人员称“主要涉及的是四期建设时的一些没还完的贷款”。
无独有偶，2月初，黑龙江省哈尔滨市龙江银行为双城区金园森林小镇项目授信3亿元，并向其发放了0.78亿元的首笔融资贷款，该项目是该市首批房地产开发项目融资“白名单”中获得金融机构融资支持的项目之一。
根据媒体报道中援引龙江银行负责人的介绍内容，金园森林小镇项目是‘被动式超低能耗’建筑，也是2022年度黑龙江省超低能耗重点示范项目。
此外，也有出险房企项目顺利拿到融资，也呼应了此前业内人士认为协调机制利好房企融资破冰的说法。
比如辽宁省大连市的首笔房地产“白名单”融资项目资金就发放到了碧桂园在大连的星荟时代项目，该笔贷款的主办银行为工商银行，经过审批程序后，该行通过调整还款安排等方式给予碧桂园项目融资支持约2.12亿元。
大连相关部门人士在接受媒体采访时表示，房地产项目“白名单”的对象，注重融资需求与项目自身安全，而非企业或企业总部出现的风险。从首笔融资贷款资金落地碧桂园星荟时代项目就不难看出，资金发放完全遵循注重企业合理融资需求、关注项目自身安全这一原则。
“在我们银行的视角，第一批‘白名单”项目具有很强的示范意义，也都是很有潜力的好项目，毕竟能够在第一批次进入白名单的项目，必定是当地最为看重的项目之一，相比最初的时候，我们银行方面实际上对于房企诚信状况和财务数据可靠性并没有把握，信息不对称，现在协调机制算是打破了这种不对称，银行的债权能够保证，地产项目的产权清晰，融资资金封闭运转，自然是没问题的。”在辽宁某商业银行负责信贷审批业务的王然告诉中国房地产报记者。
不过，在王然看来，对于房地产项目的融资，信息对称是重要前提，项目自身有还款途径才是关键，用他的话来说，就是“造血”能力。
“输血”容易“造血”难
根据前述《通知》，此番协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。
换言之，尽管地方政府对于报送项目名单的热情很高，但“白名单”入选后，项目还要面对银行的评估与筛选，银行有自主决策权，这才是最关键的一环。
对此，房地产行业分析人士告诉中国房地产报记者，房地产融资协调机制集“政银企”三方形成合力，主要目的是一视同仁支持房企融资，以项目“白名单”措施帮助房企项目融资，同时化解风险。建立“白名单”、差异化对待房地产开发项目，有效区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，将有助于又快又稳地支持项目开发建设，同时防止新的风险产生。
以辽宁省为例，2月27日，辽宁省人民政府网站发布消息称，自印发通知部署建立房地产融资协调机制以来，辽宁省各地住房城乡建设部门迅速行动，部署房企按照要求筛选符合条件的项目，会同属地金融监管总局派出机构审核把关，于1月31日前完成了首批“白名单”项目推送，共148个项目，融资总需求404.1亿元。其中，沈阳市推送66个项目，融资需求184.3亿元；大连市推送82个项目，融资需求219.8亿元。
截至2月20日，沈阳市推送的项目中，已有41个项目实现对接，4个项目获得贷款展期，涉及金额8.67亿元；大连市推送的项目中，已有50家项目公司与103家金融分支机构进行对接，13个项目与金融机构具备初步合作意向，融资金额（包括展期金额）24.4亿元。
即便大连市的13个项目融资都非常顺利，沈阳市与大连市合计融资金额也仅有33亿元，不及第一批“白名单”融资总需求的一成。
“我们公司也有在白名单上的项目，不过目前还没有融资审批通过的消息，同在一批名单的大型企业已经拿到了融资。”东北区域某省房企负责人告诉中国房地产报记者。
在上述负责人看来，金融机构的融资授信的对象还是一些优势明显的好项目，还有一些老牌房企在融资中会有比较优势，这是他认为的“客观事实”。
王然告诉记者，银行和市场，都会优先选择“白名单”中更具备销售潜力的地产项目去开展业务。
前述地产分析人士认为，项目进入“白名单”并不代表一定能拿到融资，“白名单”只是推送名单，最终的决定权在金融机构。金融机构按照市场化法治化原则评估名单内项目，自主决策和实施，为减小风险，金融机构更加看重自我造血能力强的企业。
“融资带来的现金流只是解决了地产项目或者房企急着解决的资金困境，规避了潜在的资金风险，但是长期来看，项目只有通过销售回笼资金，才能实现销售端的现金流补充，根本上解决问题，这也是我们银行更看重企业自身或者项目自身潜力的主要原因。”王然说。
“正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，这是对我们金融机构的要求，做到以上，就已经需要充分的沟通和审慎授信了。”王然补充道。
“‘白名单’实施最初，我们圈子里有讨论过，尤其是协调机制加速了项目入选，但在东北地区，我们的项目卖得并不理想，展期能谈下来已经很好，其他不敢奢望。”东北地区某地方房企负责人告诉中国房地产报记者。
楼市低迷掣肘企业“造血”能力
据中指研究院数据，2024年1~2月，全国商品房销售面积同比下降20.5%。
在3月22日，辽宁发布2024年1~2月份全省经济运行情况。其中，房地产开发投资下降20.3%。商品房销售面积下降23.3%。
“沈阳目前的新房并不容易销售出去，带看成功率也不算高，有的房子总价已经对比高点跌出整个首付的价格了，我们房地产中介也很不容易，还是希望市场能好起来。”在沈阳从事短视频带看的房产中介李洋告诉中国房地产报记者。
“关于地产项目融资‘白名单’的政策我们也有过了解，作为行业内从业者，希望市场环境能越来越好，但是从目前的情况看，我个人觉得即便某个项目融资或者贷款展期成功，卖不出去房子依旧只能等死。”李洋直言。
对此，中指研究院认为，新房销售相比去年下降主要源于几个原因，一是受疫情期间积压的购房需求集中释放带动，去年年初新房销售持续保持较高规模，去年1-2月新房销售面积处于历史高位。二是今年春节期间假期长，居民出游热情较高，也一定程度上影响了住房需求的入市节奏。
不过在中指研究院看来，当前各地房地产融资协调机制加快建立，不少项目的资金正在落位，有望进一步修复企业和居民端市场预期；3月以来核心城市政策效果持续显现，多个城市二手房周度成交已达去年下半年以来高位，新房市场销售规模亦在温和回升，近期杭州全面取消二手房限购政策，进一步提振市场信心。短期来看，各地需求端政策有望继续优化调整，预计核心城市房地产市场活跃度将进一步提升，部分城市“小阳春”行情仍有预期。随着城市房地产融资协调机制落地见效，房地产政策优化调整，市场企稳，房地产融资环境或会持续改善。
（应受访者要求，文中王然，李洋为化名。）
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