华润置地：营收利润双增，有望率先跑通发展新模式

时代正在犒赏长期主义者。在市场低迷的2023年，华润置地走出独立行情，为投资者创造“稳稳的幸福”。

“十四五”以来，房地产行业呈现规模收缩、城市分化、市场集中度提升等趋势性、结构性变化，商品房销售规模从顶峰的18万亿元快速回落至11.66万亿元，房企面临市场需求不足和去杠杆的挑战。

行业剧烈调整，华润置地凭借长期构建的差异化竞争优势，实现业绩上扬，顺利完成“十四五”阶段性目标——营收利润实现稳健增长，营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%，股东应占溢利313.7亿元，同比增长11.7%，核心净利润277.7亿元，保持行业领先水平；实现销售签约额3070亿元，同比增长1.9%，排名行业第四；购物中心营业额178.5亿元，同比增长29.7%，行业领导地位进一步巩固。

业绩向好，华润置地董事会宣派2023年末期股息每股1.243元，连同中期息全年股息增长2.9%至每股1.441元。

行业巨变之下，增长模式的转变正在倒逼房地产企业要具备有效聚合企业资源、快速适应外部市场。只有企业具备应变能力，才能够抵御市场重压，实现生存并稳健发展，“行活儿”要练好，才能赚到行业里面该赚的利润。

对此，中金公司发布报告称，华润置地在过去的一年中，应用资源、模式和公司治理等全方位优势，保持稳健的盈利和利润的结构性改善。该机构认为，初窥其长期图景——做多收益来源、做轻资本模式，华润置地有望率先跑通房企新模式。

华润深圳湾

稳中向好，进中提质

近年来，受宏观经济形势与外部环境复杂影响，叠加房地产行业供求关系发生重大变化，房企的销售规模与盈利水平均面临挑战。

在此背景下，华润置地坚持高质量发展的经营理念与“3+1”的一体化业务发展模式，推动经营能力提升与经营效益改善，实现整体业绩保持稳中有进。

开发销售型业务依然是业绩贡献基本盘。

2023年，华润置地实现销售签约额3070.3亿元，同比微增1.9%，权益比例提升1个百分点至70%，排名稳居行业第四；实现结算营业额2120.8亿元，同比增长20.4%，结算面积1184万平方米，同比下降4.0%。

市场地位进一步夯实的同时，华润置地的竞争优势与品牌影响力不断扩大，“润系”产品线荣获“2023年全国十大轻奢精品”，“瑞系”产品线荣获“2023年全国十大顶级豪宅产品系”，在24个城市市占率排名前五，北京、深圳、成都三个城市销售签约额超200亿元。

得益于聚焦高能级城市的布局策略与出色的产品力，华润置地2023年销售签约均价为23486元/平方米，同比增长11.1%。

经营性不动产+资管业务，扮演着华润置地“业绩增长新引擎”的角色。

2023年，华润置地经营性不动产业务实现营业额222.3亿元，同比增长30.6%。其中，购物中心营业额178.5亿元，同比增长29.7%，出租率进一步提升0.3个百分点至96.5%；写字楼营业额20.6亿元，同比增长10.2%，出租率逆势提升2.6个百分点至81.8%；酒店营业额23.2亿元，同比大增66.3%，在营酒店达到18家。各板块业务规模均在行业内保持领导地位。

轻资产管理业务成长为业绩贡献增长极之一。华润万象生活的商业运营和物业管理业务在激烈的市场竞争中实现稳定增长，在管项目101个，实现营业额147.7亿元，同比增长22.9%。

生态圈要素型业务是转型发展加速器，在深圳后海试点项目基础上，推动城市运营样板全面铺开，助力华润置地“城市运营商”定位落地。

在行业形势复杂的背景下，华润置地各项工作稳中向好，进中提质，为实现全面可持续发展奠定了坚实基础，践行了回馈股东的承诺。

不错过，不冒进

即便在周期中取得了不俗的成绩，对于未来，华润置地依然不敢懈怠，继续保持审慎态度。

当下，房地产行业已经过了单纯追求规模增长的阶段，而华润置地也不追求单纯的规模增长，更看重销售质量。

市场分化之下，“核心城市、好地段、好产品、好服务、优配套”的项目依然表现亮眼，受到市场追捧。因此，华润置地将继续坚持量入为出、稳健精准的投资策略，持续聚焦核心城市、核心地块，通过片区统筹模式与城市共进化，获取核心板块的优质项目和能够穿越周期的粮仓型项目。

2023年，华润置地新增项目68个，新增土储面积1325万平方米，一二线城市投资占比93%，在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取优质商业综合体项目8个。截至2023年年底，华润置地总土储面积6249.7万平方米。其中，开发销售型业务土储面积5245.3万平方米，约68%土储货值由2021年及之后新获取的项目构成，一二线城市面积占比升至73%。

面对当前的政策及市场环境，华润置地将坚持“调结构、调节奏、调布局”，坚持开发销售型业务与经营性不动产业务并重，保持合理的投资比例，同时聚焦高能级城市，优先保障核心城市的资源投放，确保投资质量。

从供货铺排来看，华润置地2024年的业绩实现正在稳步推进。

今年，华润置地可售货源5308亿元，88%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%。陈伟介绍，华润置地为完成业绩提出了多项具体举措。

一是做到整体业绩节奏和单项目效率双提速，前置供货资源，坚决进行上半年抢跑；二是继续坚持好产品、好服务的理念，坚持小批次开发、快迭代研发的产品策略，实现差异化竞争，保证产品时卖时新；三是分类分策做优存量，因地制宜、因城施策、一项一策的动态调整销售策略，保证每个项目的合理流速。

值得一提的是，截至2023年年底，华润置地锁定已签未结开发销售型业务营业额2841.5亿元，其中1938.6亿元计划于2024年结算，为2024年的业绩兑现打下了扎实的基础。

培育第二增长曲线

“十四五”阶段性目标完成后，华润置地面向“十四五”后半程高质量发展目标，对“十四五”战略做了检讨和修订，确立“加快建设综合实力领先的城市投资开发运营商，创建世界一流企业”的战略目标。

华润置地业绩会发布内容显示，在“十四五”战略规划框架基础上，除了对投资、生产、运营等常态化工作进行强化和优化外，重点变化是：明确把大资管业务作为主航道业务来定义，目标是“十四五”期内，把大资管业务培育为华润置地未来的第二增长曲线。

将大资管业务作为主航道业务，是华润置地经过深思熟虑后提出的，也是基于当下的内外部环境变化作出的战略应对。

房地产行业发展至今日，已经发生了翻天覆地的变化，行业规模收缩，供求关系改变，“三高”模式终结，房企剧烈洗牌，新发展模式在构建过程中。

从华润置地内部来看，经过多年的耐心培育，大资管业务发展成效显著，已搭建完成包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，实现了“投融建管退” 资本闭环。

2023年，华润万象生活同样交出一份漂亮的成绩单——实现收入147.67亿元，同比增长22.9%，核心净利润29.20亿元，同比增长31.2%，市值、市盈率居行业第一，在购物中心、写字楼、酒店等领域建立独特的竞争壁垒。

2023年11月，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（180601.SZ）作为首批消费基础设施REITs项目获得中国证监会批准，成功于今年3月14日在深圳交易所挂牌上市，募集资金近70亿元，完成商业REITs平台搭建。

2023年度，华夏基金华润有巢REIT（508077.SH）基础设施项目公司实现收入7749万元，EBITDA 5392万元，相较招募说明书预测值完成率分别为108%、113%，实现可供分配金额6076万元，业绩指标实现率领跑保租房板块。

数据显示，截至2023年年底，华润置地总资产管理规模超过4200亿元，处于国内领先水平，但对比国际标杆的不动产资产管理公司，还有较大的提升空间。

目前，华润置地已具备了较强的不动产投资、开发和经营能力。而未来，华润置地将结合大资管业务需求，构建行业领先的资产管理平台，建立投、融、建、管、退全流程业务能力，重点推动资金募集、资产退出能力建设，形成多渠道、多元化的资金募集能力，建立规模化、常态化的资产退出能力，以专业化的平台和能力，确保大资管业务的顺利推进，打造新的业绩增长曲线。