中金：维持美的置业“跑赢行业”评级 目标价6.1港元

　　中金发布研究报告称，维持美的置业（03990）“跑赢行业”评级，2023年盈利同比下降48%，符合市场预期，目标价6.1港元。据克而瑞，公司2023年总口径和权益口径销售排名较2022年进位2/5位至第22/22名。公司计划2024年全年总供货约1100-1200亿元（滚存约700亿元），全年销售目标约550-600亿元。该行认为公司仍将持续优化存量土储结构，此外扎实的财务状况也有助于支撑公司择机补充优质货源，2024年销售排名有望继续维持。

　　报告主要观点如下：

　　筑高财务安全边际。

　　得益于高效回款和拿地克制，公司2023年末扣预负债率和净负债率分别同比下降0.9和8.1个百分点至67.3%和35.8%，现金短贷比（剔除受限现金）为1.4倍。公司作为示范性民企，在融资端受到监管机构和交易所的支持，2023年累计发行中票46.2亿元，加权平均利率4.39%（并于今年1月发行14.4亿元中票、票面利率4.96%），2023年末平均融资成本维持在4.8%的较低位置。债务到期方面，公司未发行过美元债，境内债券2024年仅有9亿元实际到期和54亿元回售到期（截至目前已如期兑付19.5亿元），该行认为公司公开市场债务到期节奏平稳。

　　持续优化土储盘面。

　　公司2021年下半年开始优化存量土储结构，在加快去化低能级城市资产的同时进行存量项目的股权切割。截至目前，公司共收购21个优质项目的股权，同时清退24个低能级城市项目的股权，对应权益货值净增加66亿元。公司2023年亦在广州、长沙、佛山等核心城市获取5幅优质地块，对应新增货值70亿元，该行估算新增项目毛利率20%以上、IRR约25%。截至2023末，公司土储货值权益比例较期初持平于66%，约八成位于一二线城市，约五成位于长三角和大湾区。该行估计公司当前未售货值约2500亿元，可支撑未来约三年的发展。